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中古天然住宅ウェイティングリストをつくろう!

「みんなで中古天然住宅ウェイティングリストとつくろう!」~住宅中古市場を作っていくために~

日本の中古住宅の価値
日本には住宅の中古市場がほぼないと言っても過言ではありません。
日本の住宅は、新築時が一番価値が高く、一歩足を踏み入れたら半値に、そこから15年かけて0円になっていきます。15年後家を売ろうと思っても、土地の価格でしか取引できないのです。

そこには、もちろん住宅の質の問題もあります。しかし、それ以上に評価する体制がないということが、その現状に拍車をかけています。たとえ、新築時に高い金額をかけて、長持ちする質の高い家を建てたとしても、15年後には一律で0円の評価になってしまいます。

それでは、はじめから質の高い長持ちする住宅を建てようとする人は生まれず、今日もまた、無理のない額で建てられるスクラップ&ビルド型ハウスが増えていくという悪循環が生まれているのです。

これは環境の問題でもあり、同時に家庭のお財布の問題にもつながってきます。
日本人は住宅ローン貧乏です。毎月十数万のローンを返済しながら一生を過ごす人がほとんどです。もし住宅が長く住み継がれていくようになれば、家を建てた次の世代ではローンを組まずに済みます。

海外では築数百年という住宅もザラにあります。
もちろん、地震が少ないことなどもその要因の一つでしょうし、地域特有の優れた技術があることも理由の一つでしょう。
しかし、最大の理由は中古市場が存在するからです。中古で売れるとわかっている住宅は大切に手入れされ、引っ越すときには買った時よりも高く売れることもあります。

家を住み継ぐものとして捉えたとき、家を建てる時も、住んでいる時にも大切にする習慣ができ、住環境をめぐる良循環がうまれてくるのです。

中古市場を成り立たせようと考えたときに、家自体をチェックし、評価する体制が必要です。天然住宅では4年間JSTの助成金で、4つの大学とともに、それを体系化してきました。

それにより、評価をクリアした住宅は長持ちするという評価をするに十分な素材が使用され、対策が取られているとわかります。

その評価を受け、中古住宅購入希望者は安心して、購入に踏み込めるわけです。しかし、そこには、もう一つ要素が必要です。それは金融機関の評価です。
(実は、先ほどの15年後に評価0円というのは、金融機関による評価が元になっています。しかもその評価基準は、慣習により決まっており、ほとんど根拠がありません。)

金融機関が評価してくれなければ、ローンを組むことができず、多くの人が中古住宅を購入することに踏み切ることができません。

銀行の担当に聞いたところ、そこに市場があると証明できれば、評価することができる。という回答がありました。

つまり、「質の高い家は中古で買う人がたくさんいるよ!」という証明が必要なのです。

中古市場が成り立てば、売り手にも買い手にもメリットがあります。

売り手にとっては、建築時にイニシャルコストをかけるリスクヘッジができること。
さらに売却をせざるを得ない場合には、価値のない住宅はむしろ買い手にとってはマイナス評価です。つまり、解体費がかかることを想定するので、土地の価格にマイナス解体費の評価で売り出さなければいけません。例えば、1500円の土地であれば、-200万円の1300万円で売り出すわけです。
一方で、買い手のつく質の高い家を売り出す場合、1500万円の土地に家が15年後でも300万円の価値を想定すると、1800万円で売れるわけです。つまり、+500万円(うまくいけばそれ以上)のメリットがあります。

買い手にとっても、もちろんそれはメリットです。2000万円+諸経費のかかる新築をしなくて済むのですから。

中古住宅が評価可能になり、その間にコミュニケーションが生まれれば、中古市場が成り立ちます。評価はできるようになりました。あとは、売り手と買い手をつなぐだけです。

そこで天然住宅バンクでは、天然住宅(ゆくゆくはそれに限らず、質の高い家)に住みたいというみんなでウェイティングリストをつくろうと思います。

中古が出たら買いたいよ、と手を上げるリストです。

ウェイティングリストが多くなればなるほど、中古市場が成り立つ可能性が高くなっていきます。まだ、家を買うタイミングではないけれど、いずれは天然住宅に住みたい。新築する資金はないけれど、中古で安全な住宅があれば住みたい。という方は、ぜひウェイティングリストに参加してください。

そして、天然住宅バンクでは、先行して天然住宅の15年後の価値を担保として、融資する「住宅担保融資制度」をつくりました。

これまで多くの人の最大負担は住宅ローンだった。しかも住宅の価値は約15年で失われ、ローンを払い終わる前に家は廃物になっていた。そのため転売しようとすると、土地価格から家の撤去費用を引かれる形になっていた。日本以外の先進国の住宅は資産価値になるのに、日本だけは住宅貧乏になる仕組みになっていた。

それを変えるために、非営利の「天然住宅バンク」を設立し、そこから将来買い上げる価格を含んだ融資を作った。15年後、他の住宅の価値がゼロになる時点で、天然住宅に対しては300万円の価値をつける。その300万円を建築した時点で融資するのだ。しかもいつでもいくらでも繰り上げ返済が可能だ。

 天然住宅バンクの金利は単利・固定の2%、だから300万円借り入れて毎年6万円の金利返済をする。15年後、他の家なら価値ゼロになった頃、元の300万円の融資をローンにするか、一括で返済するか、返済せずに天然住宅バンクに300万円で譲るかを選ぶことができる。住宅価値を下げないために、「住まい方アドバイス」とともに、住宅価値の維持のために車の車検のような「家検」を行う。5年に1度の「家検」の費用は返済金利から出されるので、金利さえ払っていれば家検に対する本人負担はない(ただし繰り上げ返済で金利負担がない場合を除く)。
 するといずれ天然住宅の中古物件を、「土地価格+300万円」で入手できる仕組みができる。同時に、転売時に資産価値が得られる住宅が作れるようになる。これによって日本の住宅も欧米同様に、きちんと手入れして使えば価値が上がるものにしていきたい。

天然住宅の中古物件が出てきた場合、連絡を希望する方は、こちらのフォームからウェイティングリストへご参加ください。
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