 住宅とオカネ
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お得？
オカネ
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住宅の経済性を考え直す
オトクな家・損をする家。住宅ローンとのつきあい方
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気になるお金の面。しかし家は何度も買わないためか、日本ではまだまだ売る側の論理が強いようです。価格の提示の仕方はまちまちで、コストもまだまだ不明確なのが現状です。
どこに建ててもらうかでも大きく違います。
そして、住宅そのもののコストもさることながら、「住宅ローン」をどうするかで大きく異なります。
その上で資金繰りを考えないと大変です。
また、住んでからのコストはやはりエコハウスかどうかで決まってきます。
家にまつわるコスト
首都圏、木造、設計事務所＋工務店 の場合、一般的にはおおよそ以下のような内訳になります。
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価格の表記の仕方が、販売者によってけっこう異なりますので、ある価格にどこまで入っているのか、入っていないのかは、必ず確かめることが大事です。
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土地代
首都圏の場合、全体のコストの半分近くが土地代にあたるでしょうか。 |
建物本体価格
構造や基本的な仕上など、住むための最低限の部分。
材料費：木材や建材などの材料費
工事費：大工や職人などの人件費
経費：移動費や電気代など
販管費：工務店や設計事務所、ハウスメーカーなどの宣伝、販売費
利益：工務店等の利益 ＜利益は普通上記の費用に上乗せされています＞
（要確認ポイント：キッチン、バス、トイレは基本設備。ローコスト住宅の場合、建物本体価格には多くの場合これが入っていないので、広告などで安くみえることがままあります。キッチン、バス、トイレで１００万円前後程度。） |
設備(オプション)
カーテン、ストーブや太陽熱温水器、雨水利用設備、太陽光発電、キッチンオプション、バスオプション、トイレオプション等（利益含む）
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外構部
門扉、フェンス、植栽など（利益含む）
＜設備＋外構部で、建物本体価格の15％前後。＞ |
設計
建物本体価格の10％前後。設計事務所に設計、監理を頼む場合（利益含む）
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総工事費：ここまでの合計
諸費用
建物本体価格の3〜5％ と言われています。
税金、建築確認申請費用、地番調査費、印紙代、登記費用、手数料、保険料、保証料
引っ越し、地鎮祭や挨拶、家具買替費、一次住み替え費用 などなど
土地代以外の合計は、建物本体価格＊の1.3倍前後見ておく必要があるでしょう。 |
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ご参考： 天然住宅とは その経済性
坪単価の嘘？
よく坪単価30万円でローコスト であるとか、70万円なので中上級クラスですね などといいますが、あくまで目安。上記の図ですと建物本体価格だけを対象としているケースが多いですし、費用÷坪数 としても「坪数」が法律上の床面積の場合もあれば施工した面積の場合もある、など基準はバラバラなものだったりします。一見したときの単価を安く見せるためにいろいろと工夫がなされていると思った方が賢明です。あくまで参考として振り回されぬよう。主にハウスメーカーやパワービルダーとよばれるローコスト住宅系のフランチャイズ工務店が使うようです。
では、どうすれば？ というと、結局は
総予算がいくらあるか、使えるかを考えて、その中でベストを探りましょう。
ライフスタイルや何が一番大切なのか優先順位を改めて考えてみましょう。
設備費がいつのまにか高く
ハウスメーカーの展示場やモデルルームなどに行くと、ハイグレードな家／部屋を見せられ、「いいかも」と思ったりします。そこで、意外に安い坪単価と建物本体価格を見せられて「安いかも」とその気になって。でも実は 基本設備やオプション設備 が別途かかることが後でわかる。「思ったより高かった（泣）」よくある話です。
あくまで買わせるための営業テクニックがいろいろ使われていますので、売る側の心理も考えてみましょう。
ローコスト住宅 結局は安普請？
一方では、ローコスト住宅が話題です。安くいい家が建てられる！と見学会でその気になったりしますが、実際は、材料に安普請のものや健康上どうかというものを使っていたり（合板や集成材。あくまでシックハウス法には違反してません程度）、監理が手薄で手抜きに近い工事が行われていることもあるようです。もちろん企業努力でコストダウンしている会社もあるのですが・・
住まい手にとって安いということは悪くないのですが、クオリティが犠牲にされてはもともこもないので、気をつけましょう。
コストがとにかく不透明？
契約の段階で見積書があがってきます。一式いくらではなく、できるだけ細かいところまで求めましょう。良心的な設計事務所やコーディネータがいればチェックにもなるでしょう。頼み先によっては分離発注やセルフビルド／ハーフビルドすることで楽しみながら安くすることも不可能ではありません。
複数の業者に相見積もり（あいみつといいます）を取ることも一案です。値引き交渉も含めながらじっくりと考えましょう。書面に残しながら交渉することも忘れずに。ただし、腕の良し悪しは如実に金額に左右されるので一概に安いもの、安くする事が優先順位の一番になってしまうのは本末転倒です。
天然住宅では、できる限りコストをガラス張りでお伝えしていこうと考えております。
ご参考：天然住宅とは その経済性
モデルハウスの使い方
展示場等のモデルハウスを見学に行く場合は、以下をチェックしましょう。
・オプション設備が価格に入ってるのかチェック。（ほとんどオプションのケースが多い。）
・化学物質のにおい、気分はどうか。（「新築のにおい」と思っている匂いは、新しい木の匂いとは関係なく、実は揮発性の化学物質の匂いなのかもしれません）
・家具の大きさは特殊なことも！（部屋が大きく見えるように調整されている場合もあるそうです。）
・あくまで間取り等の参考程度に考え、その場では意思決定しない
戸建ての場合、どこに頼むか
ハウスメーカー？
ハウスメーカーは広告や宣伝など大きく打っている訳なので、そのコストも支払にのっていると考えていいでしょう。広告宣伝費が高く土地を抜いた全体コストの10%以上かかっているそうです。ブランドがあり、信頼感がおける感じがするということでしょうが、完成保証を別途つければ、必ずしも大手ハウスメーカーである必要はありません。ただ、建てるためにあまり時間をさけない、とにかくリスクを小さくして無難でも標準的なクオリティのものが欲しい ということであれば、オススメかもしれません。
パワービルダー？
昨今ローコスト住宅を主とするパワービルダーと呼ばれるフランチャイズ型工務店が増えて来ていますが、建材の質が低い場合（ほとんどが合板、集成材）がままあります。健康とエコにはこだわらず、とにかく安さ の方は選んでみてもよいでしょう。
工務店？
一方、工務店に直接頼めばコストも安く、距離感も近く、話し合いの時間もかけられるのでオススメです。難があるとすればどこに頼んでよいかわからない、当たり外れがある。人と人なので相性も大事。ということで、ウェブ等で調べ、実績を見学会含めて確認、実際に何人か会ってみる。などでしょう。できればこだわりがありつつもしっかりと話も聞ける方がよいでしょう。
設計事務所？
もう一つの観点は設計事務所。実際には、設計事務所が工務店を監理する形が主です。
健康やエコだけでなくデザインにも全てこだわるならオススメといえます。が、といってもこれもたくさんありますから、ウェブや実績を調べ、実際に何人か会って決めるのが基本です。コストとして建物本体価格の10％以上高くなりますが、こだわりを活かすなら決して高くはありません。ただしその分の元は取りましょう。
最近は分離発注のコーディネート機能（CM：Construction Management）を持つ設計事務所もあります。元請けとしての利益を乗せずに工務店の業務チェックを行います。多少建主が大変になる一方、安くはなるのですが、必ず何かあった時の責任の所在をハッキリさせておくこと。CMのトラブルが起こりやすいポイントです。多くの場合は建主の責任となってしまいますので。
参考リンク：ムック雑誌 レアリテ (2008年3号) ビンボーな家、金持ちの家
天然住宅では、予め用意したモデルプランをベースとする事で設計事務所より安く、天然住宅認証した工務店に、天然住宅仕様で作ってもらう事で、工務店のクオリティを上げています。わたしたちの「コーディネート」とは、お客様にも、工務店にも、山にもよい、みなによいからこそ、クオリティが保証される、全体のお膳立てなのです。
資金繰りの前に：住宅ローンとつきあうコツ
下図は、家を購入するプロセスとお金がいつ必要になるかを簡単に示したものです。
1/3 は自己資金でなんとかしよう とよく言われているようです。
大きな出費は以下です。
・土地（購入もしくは100年等の定期借地）
・請負契約時の支払い（建物の 1/3 が普通）。これに「つなぎ融資」を利用。
・完成時にフラット３５などの住宅ローンを借りて「つなぎ融資」を返済。
・住宅ローンを３０年、３５年等で返済。
（フラット３５の場合）
「住宅ローン」は、「住宅」を建てるために利用する
一生の中で最大ともいえる買い物である「住宅」ですが、
住宅の価格見積もりには注意を払っても、住宅ローンの選択は銀行等の丸呑みで適当にやっているケースは少なくありません。
「住宅を建てる」ということは、大なり小なり住宅ローンを利用しますよね。
どんな住宅ローンを組むかによって 3,000万円の住宅が 4,000万円にも 5,000万円にもなるのです。極端な例では１億払ってもまだ住宅ローンが終わらない。こんなことが本当にあるんです。
住宅ローンとは「金利の塊」なのです
住宅ローンだけで 4,800種類以上あるのです。この中から一つだけ選ぶのは無理です。
その時々で「組んで良いローン」と絶対に「組んではいけないローン」を見分けることが重要です。
借りる前に家計を健全化しましょう
（１）浪費傾向のあるご家庭 お金がなかなか貯まらない
（２）車の買い方 間違うと住宅ローンが組めない
（３）生命保険の掛け違い 一世帯平均 58,000円も払っているの？
以上を見直ししてから住宅ローンを組みましょう。
住宅ローンとの正しいつきあい方
家計を健全化したなら、上手に住宅ローンとつきあいましょう。
住宅ローンとの正しいつきあい方
（１）頭金は積まない
（２）繰り上げ返済しない
（３）一番長期のローンを利用する
なんだか無謀な事を言っているように感じるかもしれません。
なぜなら本を読めば、頭金はなるべく積みなさい。繰り上げ返済はできるだけしなさい。定年までの期間でローンを組みなさい。と書いてありますから。
確かにお金の損得から言えば、そちらの方がお得です。
しかし、一生に一度の人生です。子どもを育て、美味しいものを食べ、旅行や趣味等、人生を楽しみながら住宅ローンを払っていく方が人生にとって得ではないでしょうか。
お金の損得でなく、人生の損得を考えましょう。
知って得する住宅ローンセミナー
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資金繰り (2008/6/27現在)
公的ローン（財形住宅融資、自治体融資）
従来であれば、まず公的ローン、次に民間ローンでした。民間よりは審査が厳しいですが、以下のフラット３５含め、いろいろと比較してみましょう。自治体によっても異なります。
フラット３５とも併用できます。
財形住宅融資：財形貯蓄を１年以上続けている人が対象＞住宅金融支援機構
財形転換融資：勤務先を通じて融資 勤務先にご確認を。
ご参考：公的住宅ローンと民間住宅ローンの違い
次は例えばフラット３５
フラットという通り、固定金利で借りれ、返済額が変わりません。新規住宅購入支援のためのローンなのでおすすめ。もちろん、一般的なローンとも比較して決めましょう。難点は金融機関によってサービスが細かく異なるところ、そこは比較してお決めください。
ご参考
：フラット３５＠知識集
フラット35で比べる住宅ローン金利比較
なお、フラット３５登場時よりも、努力している金融機関の個別ローンで魅力的なものが増えてきているようです。営業さんによっても異なりますので、何ヶ所かあたるなどしながら、調べましょう。
フラット35S ＜2008/4/14 スタート＞
優良住宅支援制度のことで、省エネルギー、耐震などの要件を満たす住宅を取得する場合に、当初5年間の融資金利について、0.3％の優遇を受けることができる制度です。 なお、これまでは、「省エネルギー性」、「バリアフリー性」、「耐震性」、「耐久性・可変性」のいずれか1つ以上の基準を満たしていることが要件でしたが、平成20年度からは、2つ以上の基準を満たしていることが必要になりました。
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
生前贈与は真っ先に
夫婦さまへのオススメは、まず近いところから。夫婦２人の貯金に手をつけ、次は２人それぞれの親に生前贈与を頼みましょう。2,500万円までは贈与の段階では課税されません。住宅取得であればさらに 1,000万円上乗せして 3,500万円まで。これを使わない手はありません。
親側のメリットとして小さいお子さんや出産が近い場合は、２世帯住宅も検討してみてはいかがでしょう。近すぎず離れすぎずでの共同生活はお互いにとって大きなメリットがあります。
要チェック：
相続時清算課税制度
住宅取得資金に係る相続時精算課税制度特例
買い替えなら「3,000万円の特別控除」
マイホームを売却するのであれば、「3,000万円の特別控除」という制度があります。
All About:マイホームの売却と3,000万円の特別控除
なお、「居住用住居の買い換え特例」というのもあります。3000万円以上の利益が出る場合は一応チェックした方がよいようです。
つなぎ融資 なんとか避けたいが
公的融資やフラット３５は建物が建ってからのローン。しかし支払いは、建つまでに既に発生します。
1/3 が請負契約発生時、上棟時に1/3、引き渡し時に 1/3 ではらっていくのが普通です。
貯金や生前贈与以外に、完成までのつなぎを融資してくれる つなぎ融資 というものをフラット３５を契約する金融機関等が用意しているはずです。ただし金利、印紙代、振り込み手数料が数万円以上にもなりますし、住民票や印鑑証明なども準備しなければなりません。もちろん金融機関としては貸したいのでフラット３５と手続きを一体化させるなどサービスはされるでしょうけれど、できれば、つなぎ融資は避けたいところです。
控除・助成金
● 一般的なもの
固定資産税を3年間半減するという 2007年度末の取得までの特例措置が2年間延長の方針です。
● 住宅資金の贈与
贈与税は3500万円まで非課税。本来は2500万円のところ、 2007年末までの特例を延長の方向です。
● 土地売買
売買による所有権の移転登記などの登録免許税を半減。 2007年度末までの特例措置を延長中。
国税庁：住宅借入金等特別控除＜マイホームの取得と所得税の特例(住宅借入金等特別控除及び特定増改築等住宅借入金等特別控除)＞
● ２００年住宅助成
法施行日より平成22年3月までに一定の基準に適合する認定を受けた場合、住宅の固定資産税の減額特例を長期化。 ※戸建の場合、一般住宅3年間に対し、5年間。 マンションの場合、5年間に対し、7年間
・不動産取得税の控除額…一般1200万円に対し1300万円に拡大
・登録免許税の軽減措置も創設
H20.2.26 長期優良住宅の普及の促進に関する法律案 として提出済み。
●健康エコ住宅に対しては自治体ごとで異なります。
東京都：住宅政策推進インデックス／東京都都市整備局
神奈川県：質の高い住宅へ
関連：リフォーム：省エネ改修促進税制：省エネ改修促進税制で税金が返ってくる!?
NPOバンク
エコな商品やサービス、起業に融資しているバンク、あります。ぜひアクセスを！
・ap bank
最大500万円、10年間 １％で融資してくれる可能性も。
第9期融資対象環境プロジェクト受付開始＞8/22終了
・そくおんネット
エアコンや冷蔵庫 などの家電を省エネなものに買い替えるのに融資。
・天然住宅バンク
エアコンや冷蔵庫などの家電の省エネ買い替えや、ペレットストーブや太陽熱温水器のような自然エネルギー系の設備購入に融資予定。いずれは「天然住宅」にも利用できるべく準備中です。
天然住宅バンクブログ
天然住宅バンク パンフレット(PDF）
リンク
All About 住宅ローン http://allabout.co.jp/house/housingloan/
住宅ローン 比較マニュアル http://www.juutaku-jiten.com/
@住宅ローン http://www.at-homeloan.com
・土地：建築条件付き土地 建て売り住宅の土地 更地
この連載では、更地を前提にしていますが、簡単に、各土地の比較をしてみました。
注文住宅や、「天然住宅」を建てるための土地を探す場合、「更地」を探すか、または、上記の「建築条件付き土地」を探して条件を外すかの２つの手があることになります。
ご参考：
住宅情報ナビ：土地を買って家を建てる場合はどうなる？
日経住宅サーチ：建築条件付き売り土地の定義は？
定期借地権
土地に関しては、買うのではなく、１００年間借りることで安く利用できる、定期借地権という方法があります。１００年後に再契約も可能ですので、それも含めて探すとよいでしょう。
これも「更地」「建築条件付き土地」の両方があるはずです。
長もちは経済的、エコ・エコノミー
家が長寿命であれば、言うまでもなく経済的です。日本の住宅の寿命は30年だそうですが、仮に60年で３回建てる場合と、エコ住宅を１回だけ建てる場合を比較すると、エコ住宅の建設コストを1/6増、維持監理コストを半分として、2280万円（建て替え２回目を入れずに）のコストが浮く計算になります。実際にはローン金利がかかってくるので、2800万円以上のコストが浮くはずです。
天然住宅は、300年の寿命で住め、ローンが終わってからも何世代も住み継げる住まいを目指しています。
ご参考：国交省木造住宅振興室室長に訊く「200年住宅」
天然住宅とは その経済性
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